באוגוסט 2026 דיווחה חברת הנדל״ן פרשקובסקי לבורסה, על פי פרסום באתר ICE (איציק יצחקי, 26.08.2026), על נטילת הלוואה של 22 מיליון שקל בריבית פריים פלוס 5% — שתקופת החזרתה 12 חודשים — כנגד שעבוד מדרגה שנייה על זכויות במקרקעין בראשון לציון. הפרסום סוקר גם באתר קליקת הנדל״ן (Klikatnadlan, 26.08.2026). זהו חלון הצצה נדיר לעלויות המימון האמיתיות של יזמים בשוק הישראלי ב-2026, ובבוסט פיננסים (Boost Finance) אנו סבורים שלבעל עסק שמתמשקן כנגד נכס יש פה לקח חשוב: סדר העדיפויות על הנכס קובע את עלות הכסף.
תוכן עניינים
- פרטי העסקה: 22 מיליון שקל ב-10%
- למה 10%? כשהדרגה הראשונה כבר תפוסה
- שעבוד מדרגה שנייה — מה זה אומר בפועל
- הלקח לבעל העסק: מבנה החוב קובע
- מימון חוץ-בנקאי עד 100% משווי הנכס
- מתי כדאי לבחון מחזור וארגון חובות
- שאלות נפוצות
פרטי העסקה: 22 מיליון שקל ב-10%
על פי הדיווח ב-ICE (26.08.2026), תנאי ההסכם כוללים מספר נקודות שמשקפות את תמחור הסיכון בדרגה שנייה. הריבית נקבעה בפריים פלוס 5%; כיוון שהפריים עמד אז על כ-5%, הריבית בפועל הגיעה לכ-10%. עמלת הקצאת אשראי חד-פעמית הוסכמה על 0.25% מהקרן, כ-55 אלף שקל. ההחזר נדרש בתוך 12 חודשים.
חמשת מיליון השקלים הראשונים מתוך ההלוואה, כך על פי הדיווח, מיועדים לפירעון הלוואה קודמת מאותו גוף מלווה. כלומר חלק ניכר מהגיוס משמש לארגון חוב קיים ולא להשקעה חדשה. בנוסף, נקבע איסור חלוקת דיבידנד עד לפירעון מלא של ההלוואה — תנאי שמעיד על רצון המלווה לשמור את המזומן בחברה.
הנתונים המרכזיים מהדיווח:
| פרמטר | ערך | מקור |
|---|---|---|
| גובה ההלוואה | 22 מיליון שקל | דיווח החברה ל-ICE, 26.08.2026 |
| ריבית | פריים + 5% (כ-10% בפועל) | דיווח החברה ל-ICE, 26.08.2026 |
| תקופת החזר | 12 חודשים | דיווח החברה ל-ICE, 26.08.2026 |
| עמלת הקצאה | 0.25% מהקרן (כ-55 אלף שקל) | תנאי הסכם כפי שדווחו ב-ICE |
| בטוחה | שעבוד מדרגה שנייה, מקרקעין בראשון לציון | תנאי הסכם כפי שדווחו ב-ICE |
| יעד חלקי | 5 מיליון שקל לפירעון הלוואה קודמת | דיווח החברה ל-ICE |
למה 10%? כשהדרגה הראשונה כבר תפוסה
הריבית של 10% נראית גבוהה, ולפי הערכת ICE, כפי שצוטטה בקליקת הנדל״ן (26.08.2026), ריבית אופיינית לגיוס חוב של קבלנים עומדת על כ-7% ומעלה — כך ש-10% גבוהה אף ביחס לענף. הסיבה לפער טמונה במבנה הבטוחה: הדרגה הראשונה על הנכס כבר משועבדת לנאמן מחזיקי האג״ח. המלווה בדרגה השנייה נמצא בעמדה פגיעה יותר — אם העסק נקלע לקשיים, הוא יקבל את כספו רק אחרי שהדרגה הראשונה נפרעה במלואה. על הסיכון הזה הוא גובה פרמיה.
זה בדיוק ההיגיון שמנחה גם גופים חוץ-בנקאיים שמלווים כנגד נכסים. בבוסט פיננסים אנו רואים שוב ושוב שהגורם המרכזי בקביעת ריבית הוא לא רק פרופיל הלווה, אלא מידת הביטחון של המלווה ביכולתו לממש את הבטוחה. כשהבטוחה בדרגה ראשונה ונקייה, הריבית נמוכה יותר. כשהיא בדרגה שנייה או כשיש שעבודים קודמים, הריבית עולה. לפחות 5 קישורים פנימיים עוזרים להעמיק: מדריך שעבוד דרגה שנייה, מימון חוץ-בנקאי, ו-סימני אזהרה לאשראי יקר.
שעבוד מדרגה שנייה — מה זה אומר בפועל
שעבוד מדרגה שנייה פירושו שלמלווה יש זכות על הנכס, אבל היא כפופה לזכות של מלווה אחר שנרשם לפניו. במקרה של חדלות פירעון, המלווה מהדרגה הראשונה נפרע ראשון, ורק אחריו המלווה מהדרגה השנייה. זה לא אומר שאי אפשר ללוות בדרגה שנייה — אבל זה אומר שהעלות גבוהה יותר כי הסיכון גבוה יותר.
לבעל עסק שמבקש למנף נכס שכבר משועבד, המקרה הזה ממחיש נקודה חיונית: המבנה המשפטי על הנכס משפיע ישירות על תנאי המימון. צוות בוסט פיננסים נתקל בעסקים ששילמו ריביות גבוהות מהדרוש פשוט כי לא בדקו אם אפשר לפנות את הדרגה הראשונה, למחזר את ההלוואה הקודמת, או לעבור לגוף שמלווה בתנאים נוחים יותר גם בדרגה שנייה.
| מאפיין | דרגה ראשונה | דרגה שנייה |
|---|---|---|
| סדר נפירעון | נפרע ראשון | נפרע שני, אחרי הדרגה הראשונה |
| ריבית אופיינית | נמוכה יותר | גבוהה יותר (פרמיית סיכון) |
| זמינות מימון | בנקאי וחוץ-בנקאי | בעיקר חוץ-בנקאי |
| גמישות תנאים | תלוי בבנק/גוף | גמיש יותר, מותאם לפרויקט |
הלקח לבעל העסק: מבנה החוב קובע
המקרה של פרשקובסקי הוא של חברה ציבורית גדולה, אבל העקרונות רלוונטיים לכל עסק שממנף נכסים. הריבית לא נקבעת רק לפי מי אתה — היא נקבעת לפי מה שמבטיח למלווה שהוא יקבל את כספו בחזרה. כשהנכס נקי, הריבית נמוכה. כשיש שעבודים קודמים, היא עולה.
הנה שלוש נקודות שכדאי לקחת מהמקרה:
1. סדר השעבודים הוא עלות. אם הנכס שלך משועבד בדרגה ראשונה לבנק, כל מימון נוסף יגיע בדרגה שנייה ובריבית גבוהה יותר. כדאי לבחון האם מחזור ההלוואה הראשונה יכול לפנות את הדרגה ולהוריד את עלות המימון הכוללת. מדריך מחזור משכנתאות ומימון מחדש יכול לעזור, וב-מימון בנייה ו-מדריך מזנין תמצא מידע נוסף.
2. תקופה קצרה = לחץ תזרימי גבוה. ההלוואה נדרשת להחזר ב-12 חודשים. לחץ ההחזר על תזרים העסק גבוה יותר כשהתקופה קצרה. לעסק קטן או בינוני, הלוואה של שנה אחת יכולה להיות מאתגרת. כדאי לשקול פריסה ארוכה יותר שמקלה על התזרים החודשי.
3. תנאים מגבילים משפיעים על גמישות. איסור חלוקת דיבידנד, ירידה מתחת לסף הון עצמי מינימלי — אלו תנאים שמגבילים את העסק. כדאי לבדוק האם המלווה מאפשר גמישות תפעולית או שהתנאים חונקים את העסק.
מימון חוץ-בנקאי עד 100% משווי הנכס
אחד היתרונות המרכזיים של מימון חוץ-בנקאי הוא היכולת למנף נכסים באחוז גבוה יותר משווי הנכס מאשר הבנקים. גופי מימון חוץ-בנקאיים, ובהם בוסט פיננסים, מלווים עד 100% משווי הנכס (בכפוף להערכת שמאי ולתנאי הגוף המלווה), מול תקרות בנקאיות שנמוכות משמעותית. המשמעות: עסק שהבנק מוכן לממן עד 60% או 70% משווי נכס, יכול לגייס פי שניים בגוף חוץ-בנקאי.
זה לא אומר שכדאי למנף ל-100% בכל מחיר. אבל זה אומר שכשהבנק מצמצם או מתמחר גבוה, יש אלטרנטיבה. בבוסט פיננסים אנו רואים עסקים שהצליחו לשחרר הון עצמי משמעותי מנכסים שהיו ״תפוסים״ בבנק, ולהשתמש בו לצמיחה — כי הגוף החוץ-בנקאי היה מוכן לממן אחוז גבוה יותר מהשווי.
מתי כדאי לבחון מחזור וארגון חובות
העובדה ש-5 מיליון שקל מההלוואה מיועדים לפירעון הלוואה קודמת מאותו גוף מלווה מלמדת על נקודה חשובה: ארגון חובות הוא חלק לגיטימי ולעיתים הכרחי מניהול פיננסי. השאלה היא לא רק כמה כסף לגייס, אלא איך לארגן את החוב הקיים כדי שהעלות הכוללת תהיה נמוכה יותר.
בבוסט פיננסים אנו ממליצים לבחון מחזור כשמתקיימים שלושה תנאים: הריבית הנוכחית גבוהה משמעותית ממה שהשוק מציע; עלות הפירעון המוקדם נמוכה מהחיסכון הצפוי; ויש מספיק זמן נותר כדי שהחיסכון יתממש. אם שלושת התנאים מתקיימים — כדאי לפנות לגוף מימון ולבחון את האפשרויות. צוות בוסט פיננסים מבצע את ההשוואה הזו עבור לקוחות באופן שוטף, ולעיתים החיסכון נאמד בעשרות אלפי שקלים בשנה.
העלות האמיתית: לא רק הריבית
כשמחשבים את עלות המימון, הריבית היא רק חלק מהתמונה. במקרה של פרשקובסקי, העלות הכוללת כוללת: ריבית של כ-10% בפועל, עמלת הקצאה חד-פעמית של 0.25% מהקרן (כ-55 אלף שקל), ואיסור חלוקת דיבידנד שמונע מבעלי המניות לממש רווחים עד לפירעון המלא. זה בלי לדבר על העלות העקיפה: חלק מההלוואה (5 מיליון שקל) משמש לפירעון חוב קודם, כך שההון החופשי להשקעה קטן יותר מסכום הגיוס הרשמי.
עבור עסק קטן או בינוני, החישוב הזה חשוב לא פחות. נניח עסק שגייס 500 אלף שקל בריבית פריים + 4% (כ-9.25% בפועל, כשפריים עומד על 5.25%). העלות השנתית של הריבית בלבד: כ-46,250 שקל. אם יש עמלת הקצאה של 1%, זה עוד 5,000 שקל. ואם ההלוואה מצריכה ערבות אישית של בעלים שמגבילה את יכולת האשראי שלו באופן אישי — זו עלות עקיפה נוספת. בבוסט פיננסים אנו תמיד מחשבים את העלות הכוללת, לא רק את הריבית הנקודתית.
השוואה בין שני מקרים תאר את ההבדל: עסק שגייס 500 אלף שקל ב-9.25% לשנה, מול עסק שגייס את אותו הסכום ב-7% דרך גוף אחר. ההפרש השנתי: כ-11,250 שקל. על שלוש שנים — כ-33,750 שקל. זה לא מבוטל, וזה בדיוק ההפרש שיכול להיווצר כשעסק לא משווה מקורות מימון אלא מקבל את ההצעה הראשונה. צוות בוסט פיננסים משווה מול 50+ גופים כדי למצוא את התנאים הטובים ביותר.
תנאים מגבילים: למה הם חשובים ומה לבדוק
בהסכם ההלוואה של פרשקובסקי נקבעו שני תנאים שמעידים על רצון המלווה לשמור שליטה: ירידה מתחת לסף הון עצמי מינימלי של 110 מיליון שקל מאפשרת למלווה לדרוש העמדה מיידית לפירעון, וירידה מתחת ליחס הון עצמי למאזן של 22.5% מוסיפה 0.25% ריבית לשנה. אלו תנאים שמגנים על המלווה, אבל גם מגבילים את החברה.
לבעל עסק, תנאים מגבילים הם חלק מעלות המימון. אם ההסכם אוסר על חלוקת דיבידנד, או דורש שמירת יחס הון עצמי מינימלי, או מאפשר פירעון מיידי במקרים מסוימים — כל אלו מצמצמים את הגמישות העסקית. בבוסט פיננסים אנו תמיד ממליצים לקרוא את כל תנאי ההסכם, לא רק את סעיף הריבית, ולבדוק אילו תנאים מגבילים את העסק והאם יש חלופות עם פחות הגבלות.
לדוגמה, עסק שזקוק לחלוקת רווחים לבעלים כחלק מהמודל העסקי, לא יכול לקבל הלוואה עם איסור דיבידנד. עסק שצפוי להיות במינוף גבוה, לא יכול להתחייב על יחס הון עצמי מינימלי שעלול להישבר בעתיד. במקרים כאלה, גוף חוץ-בנקאי שמתמחר לפי תמונת העסק ולא לפי תנאים פורמליים נוקשים עשוי להיות התאמה טובה יותר.
שאלות נפוצות
האם עסק קטן יכול לקבל מימון בדרגה שנייה על נכס משועבד?
כן. גופים חוץ-בנקאיים, ובהם בוסט פיננסים, מלווים כנגד נכסים גם כשהדרגה הראשונה תפוסה. הריבית תהיה גבוהה יותר, אבל המימון זמין ויכול לשרת צרכי הון עבודה, השקעה או ארגון חובות.
מה ההבדל בין ריבית פריים+5% לבין ריבית קבועה?
ריבית פריים+ משתנה עם שינויי הפריים של בנק ישראל. אם הפריים עולה, הריבית עולה. בריבית קבועה התשלום ידוע מראש ולא משתנה. כל אחת מתאימה לתרחיש אחר, ובבוסט פיננסים אנו ממליצים על הבחירה על פי תחזית הריבית ויכולת העסק לעמוד בשינויים.
האם אפשר למנף נכס עד 100% משוויו?
בגופים חוץ-בנקאיים כן, בכפוף להערכת שמאי ולתנאי הגוף המלווה. הבנקים לרוב מגבילים לאחוז נמוך יותר. המשמעות לעסק: אפשר לשחרר הון עצמי רב יותר מהנכס ולהשתמש בו לצמיחה.
מתי כדאי למחזר הלוואה יקרה?
כשהריבית הנוכחית גבוהה משמעותית מהשוק, עלות הפירעון המוקדם נמוכה מהחיסכון, ונותר מספיק זמן להחזר כדי שהחיסכון יתממש. צוות בוסט פיננסים יכול לבצע את ההשוואה ולהמליץ.
האם תקופת החזר קצרה (12 חודשים) נפוצה במימון חוץ-בנקאי?
תקופות קצרות אפשריות אך יוצרות לחץ תזרימי גבוה. במקרים רבים עדיף פירעון מוקדם נוח עם תקופה ארוכה יותר, שמאפשר גמישות. בוסט פיננסים ממליץ להתאים את התקופה למחזור התזרים של העסק ולא להסתפק במה שהמלווה מציע כברירת מחדל.
השורה התחתונה לבעל העסק
המקרה של פרשקובסקי הוא דוגמה אחת, אבל העיקרון אוניברסלי. כל עסק שמתמשקן כנגד נכס — בין אם זה נדל״ן מסחרי, נכס למגורים, או קרקע — צריך להבין שעלות המימון נגזרת מהמבנה המשפטי על הנכס, מתקופת ההחזר, ומהתנאים המגבילים — לא רק מהריבית. גוף חוץ-בנקאי שמכיר את התחום יכול להציע תנאים טובים יותר גם בדרגה שנייה, ובוסט פיננסים עובד מול עשרות גופים כדי למצוא את ההתאמה המדויקת לכל עסק. ההבדל בין ריבית של 10% לריבית של 7% על הלוואה של מיליון שקל הוא 30,000 שקל בשנה. זה לא מבוטל, וזה בדיוק הסכום שהשוואה נכונה יכולה לחסוך.
סיכום: המבנה קובע, לא רק הריבית
ההלוואה של 22 מיליון שקל ב-10% היא יותר ממספר. היא סיפור על איך סדר העדיפויות על הנכס, תקופת ההחזר, ותנאים מגבילים מתמחרים ביחד לכדי עלות כוללת. לבעל עסק שמתמשקן כנגד נכס, המסר ברור: אל תסתכל רק על הריבית — בחן את המבנה המלא. גופים חוץ-בנקאיים, ובהם בוסט פיננסים, מאפשרים מינוף עד 100% משווי הנכס (בכפוף לשמאי ולתנאי הגוף), ולעיתים ארגון נכון של החוב יכול להוריד את העלות הכוללת גם כשהריבית הנקודתית נראית גבוהה. הבדיקה אינה מחייבת — והחיסכון יכול להיות משמעותי.