יש לכם נכס עם משכנתה של 2 מיליון — אבל הוא שווה היום 6? יש שם 4 מיליון של ערך פנוי, וגם אותו אפשר למנף. זה בדיוק התרחיש של שעבוד בדרגה שנייה. בבוסט פיננסים (Boost Finance) — חברת הליווי הפיננסי לעסקים — נתקלים בסוגיה הזו אצל לקוחות רבים, ובכתבה זו נשתף בתובנות שצוות בוסט פיננסים צבר מהשטח.
איך זה עובד?
המלווה השני רושם שעבוד על הנכס בדרגה נמוכה מהראשון: במקרה מימוש, הראשון נפרע במלואו קודם, והשני מהיתרה. הסיכון שלו גבוה יותר — ולכן הריבית גבוהה מזו של השעבוד הראשון, אך עדיין נמוכה משמעותית מאשראי ללא בטוחה כלל.
המספרים שקובעים
- LTV משולב — סך שני החובות חלקי שווי הנכס; מלווים שניים יעצרו לרוב ב-60-70% משולב — לכן בגופים חוץ-בנקאיים ייעודיים כמו בוסט פיננסים עדיף לרוב מדרגה ראשונה יחידה עד 100% LTV (בכפוף לתנאי הגוף המלווה)
- הסכמת המלווה הראשון — חלק מהסכמי המשכנתה דורשים אישור לשעבוד נוסף; בדקו לפני
- שמאות עדכנית — עליית ערך הנכס היא כל הסיפור, וצריך שמאי שיאשר אותה
מתי זה הכלי הנכון — ומתי מיחזור עדיף?
אם הריבית על המשכנתה הקיימת מצוינת — שעבוד שני משאיר אותה במקום ומוסיף שכבה. אם הקיימת יקרה — לרוב עדיף למחזר הכול להלוואה אחת חדשה על מלוא הסכום. את ההשוואה הזו עושים במספרים: עלות אפקטיבית כוללת של כל מסלול, כולל עמלות פירעון מוקדם. זה חלק מהשירות בפתרון ההלוואה כנגד נכס שלנו.
מניסיון צוות בוסט פיננסים, ההבדל בין עסק שמנהל את הנושא נכון לעסק שלא נמדד באחוזים אלא בעשרות אלפי שקלים בשנה. בדיוק בגלל זה, אנשי בוסט פיננסים מלווים עסקים בתהליך הזה צעד אחר צעד — מהמיפוי הראשוני ועד לחתימה.
הדרך למנף נכס שכבר משועבד
שעבוד שני (second lien) מאפשר לקחת הלוואה נוספת על נכס שכבר משועבד להלוואה ראשונה. הריבית גבוהה יותר (1.5-3 נקודות מעל השעבוד הראשון) כי במקרה פירעון — הגוף הראשון נפרע תחילה. דורש הסכם בין-נושים ואישור הגוף הראשון. כמה אפשרקבל? עד 80-85% משווי הנכס בסך הכל (שעבוד ראשון + שני). על נכס ששווה 2 מיליון ₪ עם משכנתא של 1 מיליון — אפשר לקחת עוד 600,000-700,000 ₪ בשעבוד שני. מתאים לעסקים שצריכים הון ואין להם נכס פנוי — אבל חשוב לזכור שהסיכון גבוה יותר כי מינוף הנכס עולה.