יש לכם נכס עם משכנתה של 2 מיליון — אבל הוא שווה היום 6? יש שם 4 מיליון של ערך פנוי, וגם אותו אפשר למנף. זה בדיוק התרחיש של שעבוד בדרגה שנייה.
איך זה עובד?
המלווה השני רושם שעבוד על הנכס בדרגה נמוכה מהראשון: במקרה מימוש, הראשון נפרע במלואו קודם, והשני מהיתרה. הסיכון שלו גבוה יותר — ולכן הריבית גבוהה מזו של השעבוד הראשון, אך עדיין נמוכה משמעותית מאשראי ללא בטוחה כלל.
המספרים שקובעים
- LTV משולב — סך שני החובות חלקי שווי הנכס; מלווים שניים יעצרו לרוב ב-60-70% משולב
- הסכמת המלווה הראשון — חלק מהסכמי המשכנתה דורשים אישור לשעבוד נוסף; בדקו לפני
- שמאות עדכנית — עליית ערך הנכס היא כל הסיפור, וצריך שמאי שיאשר אותה
מתי זה הכלי הנכון — ומתי מיחזור עדיף?
אם הריבית על המשכנתה הקיימת מצוינת — שעבוד שני משאיר אותה במקום ומוסיף שכבה. אם הקיימת יקרה — לרוב עדיף למחזר הכול להלוואה אחת חדשה על מלוא הסכום. את ההשוואה הזו עושים במספרים: עלות אפקטיבית כוללת של כל מסלול, כולל עמלות פירעון מוקדם. זה חלק מהשירות בפתרון ההלוואה כנגד נכס שלנו.
מקור: כלכליסטכתבה בכלכליסט על צמיחת ענף האשראי החוץ-בנקאי