התחדשות עירונית היא הזירה הצומחת בנדל״ן הישראלי — אבל גם המורכבת ביותר למימון: אין קרקע בבעלות, יש עשרות דיירים חתומים, והפרויקט חי שנים לפני היתר.
האתגרים הייחודיים
- שלב הייזום ארוך ויקר — החתמות, תכנון, התנגדויות; הוצאות של מיליונים לפני שקיים נכס לשעבד
- בטוחה מורכבת — הזכויות החוזיות מול הדיירים הן הנכס, וגופים מתמחרים אותן שונה מאוד
- ערבויות מרובות — חוק מכר לרוכשים, ערבויות שכירות ודמי מעבר לדיירים
המפה המימונית
מימון ייזום (עד היתר) מגיע בעיקר מגופים חוץ-בנקאיים ומקרנות ייעודיות; מהיתר ואילך נכנס ליווי מלא — בנקאי או מוסדי. חלק מהגופים מתמחים דווקא בשלב המוקדם והמסוכן, ומתמחרים אותו הוגן יותר מאחרים.
אנחנו מלווים יזמי התחדשות משלב ההחתמות ועד הליווי המלא — כולל מימון ביניים בין השלבים, הנקודה שבה רוב הפרויקטים נתקעים.
מימון התחדשות עירונית — תמ״א ופינוי-בינוי
פרויקטי התחדשות עירונית (תמ״א 38, פינוי-בינוי) דורשים מבנה מימון מורכב: הון עצמי לרכישת זכויות והיתרים, מימון עלויות בניה, וגם מימון רכישת דירות קיימות (בפינוי-בינוי). הסכמי היזמים עם הדיירים קובעים מי ממן מה. האתגר הגדול: הזמן מהסכם עד תחילת בניה יכול להגיע ל-2-5 שנים, שבהן ההון תקוע ללי החזר. לכן חשוב לממן את השלבים בנפרד: הון עצמי לשלב ההיתרים, מימון בנקאי לעלויות בניה (מתחיל כשיוצא היתר), ומזנין לפערי הון אם נדרש. גופים חוץ-בנקאיים מציעים הלוואות גישור לתקופת ההמתנה, עם ריבית גבוהה יותר אבל גמישות בתנאים.