יוון וקפריסין הפכו ליעדים החמים של המשקיע הישראלי — מחירים נוחים, תשואות שכירות נאות, קרבה לארץ. אבל בעוד כולם מדברים על הנכסים, כמעט אף אחד לא מדבר על השאלה הקריטית: איך מממנים? בבוסט פיננסים (Boost Finance) — חברת הליווי הפיננסי לעסקים — נתקלים בסוגיה הזו אצל לקוחות רבים, ובכתבה זו נשתף בתובנות שצוות בוסט פיננסים צבר מהשטח.
המציאות בשטח
- בנקים מקומיים — מלווים לזרים במשורה: LTV נמוך (40-60%), דרישות תיעוד כבדות, ותהליך של חודשים
- בנקים ישראליים — לא ממשכנים נכס זר; יציעו לכל היותר הלוואה כנגד נכס בארץ
- המסלול הנפוץ בפועל — מינוף נכס קיים בישראל ורכישה בחו״ל במזומן: מהיר, זול, ומעמדת קונה מזומן שמשיגה הנחות
ועוד שני דברים שחייבים לסגור מראש
מטבע: הכנסה בשקלים מול נכס ביורו — לעסקאות משמעותיות שוקלים גידור. מבנה החזקה ומיסוי: אישי מול חברה, אמנות המס — ייעוץ מיסוי בינלאומי לפני החתימה, לא אחרי.
אנחנו בונים את צד המימון הישראלי של העסקה, ומסנכרנים אותו עם אנשי המקצוע ביעד.
מימון נדל״ן ביוון וקפריסין — השטח שאף אחד לא מספר עליו
יוון וקפריסין הן יעדי השקעה פופולריים לישראלים, אבל מימון נכס שם שונה ממימון בארץ. בנקים מקומיים מציעים משכנתאות לזרים בריבית 4-6% (יוון) או 3.5-5% (קפריסין), עם 25-30% הון עצמי. אבל התהליך ארוך ודורש תיעוד נרחב (מתורגמן ומאומת). חלופה: מימון כנגד נכס בישראל (ריבית 4-6% בשקלים) או גוף חוץ-בנקאי שמתמחה בחו״ל. שיקול מרכזי: הכנסה באירו והלוואה בשקלים — סיכון שער. פיחות השקל מול האירו אוכל מהתשואה. כדאי לגדר או לקחת הלוואה באירו. מיסוי: ישראלי שמשכיר בחו״ל מדווח בארץ. התייעצו עם רואה חשבון המכיר את האמנות למניעת כפל מס עם יוון/קפריסין.