נדל״ן ביוון, בפורטוגל, בדובאי או בארה״ב — התשואות מפתות, אבל המימון מסובך: הבנק הישראלי לא ממהר לממן נכס זר, והבנק המקומי לא ממהר לממן לווה ישראלי. הפער הזה עוצר עסקאות טובות — אלא אם בונים את המימון נכון מראש. בבוסט פיננסים (Boost Finance) — חברת הליווי הפיננסי לעסקים — נתקלים בסוגיה הזו אצל לקוחות רבים, ובכתבה זו נשתף בתובנות שצוות בוסט פיננסים צבר מהשטח.
ארבעה מסלולים למימון נכס בחו״ל
- מינוף נכס קיים בישראל — הדרך הפשוטה והזולה: הלוואה כנגד נכס בארץ, והרכישה בחו״ל במזומן. עמדת מיקוח מצוינת מול המוכר
- מימון מקומי במדינת היעד — אפשרי בחלק מהמדינות, לרוב ב-LTV נמוך יותר לזרים ובריבית מקומית
- מימון חוץ-בנקאי ישראלי — גופים המתמחים בעסקאות חו״ל של ישראלים, כנגד הנכס הנרכש או בטוחות משולבות
- מבנה משולב — הון עצמי + מינוף בארץ + מימון מקומי, בהתאם לגודל העסקה
שלושת הסיכונים שחייבים לנהל
- מטבע — הכנסה בשקלים והחזר ביורו (או להפך) חושפים אתכם לתנודות שער; לעסקאות גדולות שוקלים גידור
- מיסוי כפול — מבנה ההחזקה (אישי, חברה ישראלית, חברה מקומית) משנה דרמטית את חבות המס; חובה להתייעץ עם מומחה מיסוי בינלאומי
- ריחוק — ניהול, שוכרים ותחזוקה מרחוק דורשים גורם מקומי אמין ותקציב לכך
ב-Boost אנחנו בונים את צד המימון של העסקה — המקורות, המטבע והבטוחות — ועובדים יד ביד עם אנשי המקצוע שלכם במדינת היעד, כדי שההשקעה תעמוד גם בתרחישים פחות אופטימיים.
המדריך למשקיע הישראלי
מימון נכס בחו״ל: אפשרויות כוללות משכנתא מקומית (בנק במדינת הנכס), מימון כנגד נכס בישראל (ריבית נמוכה אבל סיכון כפול), וגופים חוץ-בנקאיים המתמחים בחו״ל. שיקולים: מטבע (סיכון שער — כדאי לגדר או לקחת הלוואה במטבע ההכנסה), מיסוי (מס בארץ על הכנסה בחו״ל + אמנות מס), וניהול מרחוק (חברת ניהול מקומית, הוצאות תפעול). הכלל: חישבו תשואה נטו אחרי כל עלויות — מימון, מס, ניהול, תחזוקה, וסיכון שער. נכס שנראה רווחי בגרוס יכול להיות שולי בנטו.