פרויקט נדל״ן הוא שרשרת של צרכי מימון שמשתנים משלב לשלב: רכישת קרקע, תכנון והיתרים, בנייה, שיווק — וכל שלב דורש כלי אחר. יזמים טובים נופלים לא בגלל הפרויקט, אלא בגלל הרכבה לא נכונה של שכבות המימון.
שכבות המימון בפרויקט
- הון עצמי — הבסיס. הגוף המלווה ידרוש לרוב 20-30% מעלויות הפרויקט
- ליווי פיננסי (חוב בכיר) — הבנק או הגוף המוסדי שמממן את הבנייה דרך חשבון ליווי סגור
- השלמת הון / מזנין — הגשר בין ההון שיש לדרישת המלווה
- מימון גישור — לתקופות ביניים: עד קבלת היתר, עד מכירות מוקדמות, עד מימוש נכס אחר
מה בודק הגוף המלווה?
שלושה מספרים מרכזיים: LTV (יחס המימון לשווי), רווחיות הפרויקט (לרוב נדרש רווח יזמי של 15%+ כרית ביטחון), וקצב מכירות צפוי. מעבר לכך — הניסיון שלכם כיזמים והחוסן הפיננסי מאחורי הפרויקט.
טעויות שעולות ביוקר
- לרכוש קרקע בכל ההון הפנוי — ולהישאר בלי כרית לשלב ההיתרים
- לחתום על ליווי בלי לתכנן את שחרור העודפים
- לממן צורך ארוך בכלי קצר — גישור שמתגלגל הופך יקר מאוד
ב-Boost אנחנו מרכיבים את כל השכבות כמקשה אחת: הון, ליווי, מזנין וערבויות חוק מכר — עם פיקוח תקציבי לאורך הדרך, כדי שהפרויקט יגיע לקו הסיום ברווח שתכננתם.