מזנין בנדל״ן — דוגמה מספרית שמסבירה הכול

הדרך הטובה ביותר להבין מזנין היא במספרים. הנה פרויקט טיפוסי:

הנתונים: פרויקט בעלות כוללת של 50 מיליון ₪, רווח יזמי צפוי 10 מיליון (20%). הגוף המלווה דורש הון עצמי של 25% — כלומר 12.5 מיליון. ליזם יש 8 מיליון. חסרים 4.5 מיליון.

אפשרות א׳ — שותף הון: משקיע נכנס ב-4.5 מיליון תמורת 36% מהרווח היזמי → היזם מוותר על 3.6 מיליון ₪ מהרווח.

אפשרות ב׳ — מזנין: הלוואת מזנין של 4.5 מיליון ל-30 חודשים בריבית 15% + עמלה → עלות כוללת כ-1.9 מיליון ₪.

ההפרש: כ-1.7 מיליון ₪ שנשארים אצל היזם — ומעבר לכסף, גם השליטה המלאה בפרויקט ובהחלטות.

מתי בכל זאת שותף? כשהסיכון גבוה במיוחד, כשאין ודאות ברווח, או כשהשותף מביא ערך מעבר לכסף. את החישוב הזה — על המספרים של הפרויקט שלכם — אנחנו עושים לפני כל המלצה.

דוגמה מספרית שמסבירה הכול

יזם רוצה לקנות קרקע ב-5 מיליון ₪ ולבנות בעלות של 8 מיליון ₪. סך עלות: 13 מיליון ₪. הון עצמי: 3 מיליון (23%). חוב בכיר: 7 מיליון (54%). מזנין: 3 מיליון (23%). החוב הבכיר בריבית 6% (מגובה נכס). המזנין בריבית 12% + 5% מהרווח (equity kicker). היזם משלם ריבית בלבד על המזנין במהלך הפרויקט. בסיום מכירת כל הדירות (מחיר 20 מיליון ₪): פורע חוב בכיר (7 מיליון + ריבית), פורע מזנין (3 מיליון + ריבית + 5% מרווח נקי). שולי הרווח: היזם נשאר עם רווח נקי של 4-5 מיליון ₪ על הון עצמי של 3 מיליון — תשואה של 130-160% על ההון העצמי. המזנין אפשר להגיע לעסקה עם 23% הון עצמי במקום 40%+ שהיו נדרשים בלי מזנין.

מקור: גלובסכתבה בגלובס על שוק האשראי החוץ-בנקאי לעסקים