דובאי הפכה ליעד השקעה מרכזי לישראלים: שוק נזיל, מיסוי נוח ותשואות מפתות. אבל המימון של נכס בחו״ל שונה ממימון נכס בארץ — ומי שלא מתכנן נכון מוצא את עצמו משלם יותר מדי או תקוע בלי נזילות.
אפשרויות מימון לנכס בדובאי
- מימון מקומי (בנקים בדובאי) — בנקים מקומיים מציעים משכנתאות לזרים, אבל דורשים 25-35% הון עצמי, והריבית גבוהה יותר מבישראל (5-7%). תהליך ארוך ובירוקרטי.
- מימון כנגד נכסים בישראל — שעבוד נכס בארץ כדי לממן נכס בדובאי. הריבית נמוכה יותר (4-6%), אבל הסיכון גבוה — הנכס בישראל משועבד עבור השקעה בחו״ל.
- מימון חוץ-בנקאי — גופים חוץ-בנקאיים המתמחים בנכסים בחו״ל. גמישים יותר, מהירים יותר, אבל יקרים יותר.
- הון עצמי — הדרך הבטוחה ביותר. בלי סיכון מינוף, בלי שעבוד נכסים. אבל מגבילה את היקף ההשקעה.
שיקולים מיוחדים
המרת מטבע: הלוואה בשקלים והכנסה בדירהם יוצרת סיכון שער. פיחות של 10% בשקל מול הדירהם אוכל 10% מהתשואה. כדאי לגדר את הסיכון או לקחת הלוואה במטבע ההכנסה. מיסוי: ישראלי שמשכיר נכס בחו״ל מחויב במס בישראל על ההכנסה, וצריך לדווח. התייעצו עם רואה חשבון שמכיר את המסלול.
הכלל: השקעה בנדל״ן בדובאי יכולה להיות רווחית מאוד, אבל מבנה המימון הוא מה שקובע את התשואה הנטו. הון עצמי גבוה יותר + ריבית נמוכה = תשואה נטו גבוהה יותר על ההון העצמי. מינוף יתר = סיכון גבוה.
מקור: גלובסהשקעות ישראלים בחו״ל — גלובס