רשות מקרקעי ישראל דוחה סגירה של שורת מכרזים גדולים לתחילת 2027. לפי בדיקה שפרסם מרכז הנדל"ן (רנית נחום-הלוי, 13.10.2026), לפחות ארבעה מכרזי מגורים בהיקף של כ-2,000 יחידות דיור, שמועד סגירתם היה אוקטובר 2026, נדחו ל-4 בינואר 2027. שלושה מהם בירושלים, ובראשם מכרז הר הצופים — 1,289 דירות — שהיה אמור להיסגר ב-5 באוקטובר ונדחה בשלושה חודשים. הסיבה, לפי ההערכות המצוטטות בכתבה: חשש מכישלון מכרזים על רקע עודף היצע.
עבור יזמים, קבלנים ובעלי עסקים שמלווים את שוק הקרקעות — זו כתבה שמחייבת עצירה וחשיבה. הדחייה לינואר 2027 היא גם סימפטום של ביקוש עייף וגם זרע של מחסור היצע בעוד שנים אחדות. ומי שמתכוון להתמודד על הקרקעות האלה, יש לו עכשיו חלון הכנה של כמה חודשים — לאשר מימון, ערבויות והון עצמי לפני שהמגרשים נכנסים לשוק בבת אחת. בבוסט פיננסים אנחנו רואים דווקא בשלב הזה את מירב הטעויות של יזמים: הם מאתרים פרויקט נכון, אבל מגיעים למכרז בלי תשתית מימון מסודרת.
תוכן עניינים
מה בדיוק נדחה — הפרטים מהבדיקה
על פי הבדיקה של מרכז הנדל"ן (13.10.2026), אלו המכרזים המרכזיים שנדחו:
| מכרז | היקף | מועד מקורי | מועד חדש |
|---|---|---|---|
| הר הצופים, ירושלים | 1,289 דירות | 5.10.2026 | 4.1.2027 (דחייה של 3 חודשים) |
| ארנונה, ירושלים | 400 דירות | אוקטובר 2026 | 4.1.2027 |
| רמת שלמה, ירושלים | 286 דירות (מחיר למשתכן) | אוקטובר 2026 | 4.1.2027 |
| ערוגות | 8 יח"ד | אוקטובר 2026 | 4.1.2027 |
| מלונאות, מעלה אדומים | יעוד מלונאות | 14.9.2026 | 4.1.2027 |
| תעסוקה, עתלית | יעוד תעסוקה | אוקטובר 2026 | 25.1.2027 |
מקור: בדיקת מרכז הנדל"ן (רנית נחום-הלוי, 13.10.2026).
חשוב לציין גם את תגובת רשות מקרקעי ישראל, כפי שצוטטה בכתבה: המכרזים נדחים רק כשקיימים חסמים, ומכרז הר הצופים נדחה "בטעות" וייסגר לפני סוף השנה. לצד זאת, שמאית מקרקעין שצוטטה בפרסום העריכה כי ברמ"י חוששים שמכרזים ייכשלו, או שקרקעות יימכרו ב-30%-40% פחות משווין. שני הצדדים האלה של הסיפור — ההסבר הרשמי והחשש המקצועי — מספרים בעצם אותו דבר: השוק לא מוכן לבלוע את ההיצע במחירי השיא, והדחייה היא כרית פינוי ביטחונית של המוכל הגדול במשק.
התמונה הגדולה: צניחת סגירת המכרזים ב-2026
הדחיות של אוקטובר הן לא תופעה מבודדת אלא ההמשך הישיר של מגמה שנמשכת כבר שנים. לפי הנתונים שאסף מרכז הנדל"ן (13.10.2026), מתחילת 2026 נסגרו כ-185 מכרזים בלבד — קרקע לכ-22,845 יחידות דיור — ירידה חדה מ-266 מכרזים ב-2025, 346 ב-2024 ו-391 ב-2022:
| שנה | מכרזים שנסגרו | קרקע ששווקה (יח"ד) |
|---|---|---|
| 2022 | 391 | — |
| 2024 | 346 | — |
| 2025 | 266 | 48,406 |
| 2026 (מתחילת השנה) | כ-185 | כ-22,845 |
מקור: בדיקת מרכז הנדל"ן (13.10.2026).
השוואה חדה עוד יותר: ב-2025 נסגרו מכרזים ל-48,406 יחידות דיור — יותר מפי שניים מההיקף שנסגר עד כה ב-2026. וכהקשר היסטורי מציינת הכתבה, בחמש שנות כהונתו של מנהל רמ"י הקודם שווקו קרקעות לכ-550 אלף יחידות דיור. מה שאנחנו רואים ב-2026 הוא בלימה מכוונת של צינור הקרקעות — והשאלה היא רק אם זו בלימה חכמה שמדלילה היצע עודף, או עיכוב שייצור בעוד שלוש-ארבע שנים מחסור חדש ולחץ מחירים חדש. התשובה תלויה בקצב הסגירה ברבעון האחרון של 2026 ובהחלטות שיתקבלו בשנה הבאה.
למה דווקא ירושלים
ירושלים היא החזית הבולטת של התופעה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המצוטטים בכתבה, ירושלים מובילה את הערים בישראל במספר הדירות החדשות שלא נמכרו — כ-10,320 דירות נכון לסוף יוני 2026. כשמלי של כעשרת אלפים דירות לא מכורות תלוי ועומד מעל השוק המקומי, אין פלא שרמ"י חוששת להציף אותו בעוד 1,289 דירות בהר הצופים, 400 בארנונה ו-286 ברמת שלמה. ההיגיון הכלכלי מובן; הבעיה היא שההמתנה מעצבת את צינור הבנייה של סוף העשור — והר בזמן נגד הפרויקטים שכן יוצאים לדרך, שנהנים מפחות תחרות עתידית.
עסקים רבים נסחבים בעגלה הזו הרחק מעבר ליזמים עצמם — קבלני ביצוע, ספקי חומרים, משרדי אדריכלות והנדסה, בעלי מקצועות בינוי ושמאי מקרקעין. מי שבונה תחזית עבודה על הנחת המשך עצירת המכרזים — או לחלופין על חידושם — צריך לגוון לקוחות וגיאוגרפיה ולא להתמקד בעיר אחת. במאמר על ביקוש בענף הבנייה והשפעתו על עסקים מלווים הרחבנו איך קוראים את גלי הביקוש האלה ומתכוננים אליהם מראש.
מה זה אומר ליזמים — חרב פיפיות
הצד הראשון של החרב — ההזדמנות. דחיית מכרזים על רקע ביקוש עייף משמעה בדרך כלל תנאי כניסה נוחים יותר: פחות מתחרים בכל מכרז, ולעיתים מחירי קרקע נמוכים מהציפיות של שנת השיא. השמאית שצוטטה בבדיקת מרכז הנדל"ן מעריכה שרמ"י חוששת שקרקעות יימכרו בשליש עד כמעט 40% פחות משווין. עבור יזם עם הון וסבלנות, מכרזי ינואר 2027 בירושלים עשויים להיות נקודת כניסה משתלמת לטווח ארוך — במיוחד בשכונות מבוקשות כמו ארנונה, שבהם הביקוש העמוק לא נעלם גם כשהשוק מצטנן.
הצד השני — הסיכון. מלאי דירות לא מכורות גבוה (ובירושלים הוא הגבוה בארץ) לוחץ על מחירי המכירה העתידיים של הפרויקט; הבנקים מתמחרים סיכון קבלני בהתאם; וחוסר הוודאות בלוחות הזמנים מייקר כל חודש המתנה בעלויות החזקה, הון עצמי ומימון גישור. יזם שקונה קרקע "במחיר הזדמנות" אבל מממן אותה במימון יקר וקצר עלול לגלות שההנחה נמחקה בעלויות המימון ובעוגמת הסחבת. לכן הכלל הוא פשוט: הקרקע הזולה היא זולה רק אם ההון שעומד מאחוריה סבלני כמוה.
על עולם המימון לפרויקטים בכלל כתבנו במאמר על מימון בנייה ופרויקטים ובמדריך ליזם בפרויקט הראשון שלו — הליווי מהקרקע ועד המסירה. למי ששוקל להיכנס דרך עסקת קומבינציה או פרויקט התחדשות עירונית, רלוונטי גם המאמר על מימון בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבו עסקנו במבנה הון עם רכיבי חוב והון גמישים.
ההדים לכלכלה המקומית ולספקים
השלכות דחיית המכרזים אינן נשארות בחדר הישיבות של רמ"י. כשצינור הקרקעות מצטמק, נפח הבנייה הצפוי לעוד ארבע-חמש שנים מצטמק איתו. זה לא אומר שאין עבודה — אלא שגלי העבודה מתגמדים והתחרות עליהם מתחדדת. ספק בענף הבנייה שמזהה מוקדם את ההאטה יכול להיערך בשלוש דרכים: להרחיב את סל הלקוחות לפרויקטים שכבר בביצוע (שם המחסור עדיין לא מורגש), לגוון לעבודות שיפוץ ותשתית שאינן תלויות במכרזי קרקע, ולהבטיח מסגרת אשראי שתאפשר לו לעמוד בתקופות שבהן חשבונות ההכנסה של הלקוחות משתהים.
בבוסט פיננסים אנחנו מלווים לא מעט עסקים כאלה — חברות קבלניות, ספקי חומרים ושירותים לענף — וההמלצה שלנו עקבית: כשהשוק על סף תזוזה, הקו הראשון של הגנה הוא תזרים מזומנים ולא רווח תפעולי. מסגרת הון חוזר שאושרה מראש, לצד יכולת למנף נכס עסקי קיים עד 100% משוויו (בכפוף להערכת שמאי ותנאי הגוף המלווה), היא ההבדל בין עסק שמרכין ראש ועובר את התקופה לעסק שנסחב לחובות שלא תכנן.
חלון ההכנה עד ינואר: מה צריך להיות מסודר לפני 4.1.2027
הציטוט המפורסם אומר שמזל הוא שם שנותנים להכנה מראש. עבור יזם שמתכוון להתמודד במכרזי ינואר, אלו ארבעת הסעיפים שאנחנו ב-Boost Finance ממליצים לסגור עוד לפני דצמבר:
- ערבות הצעה ומסגרת מכרזים — בלי ערבות עומדת ומסגרת מאושרת, אי אפשר בכלל להגיש הצעה. על עולם הערבויות ועלויותיהן אפשר להעמיק במדריכים שלנו בנושא ערבויות מכרז וביטחונות.
- הון עצמי ומימון משלים — לוודא מראש כמה הון עצמי נדרש בכל שלב ולסגור את הפער באמצעות מקורות גמישים עוד טרם יום ההגשה, ולא יומיים לפניו.
- מימון גישור לתקופת הרכישה — הפער בין תשלום על הקרקע לבין כניסת מימון הביצוע הוא נקודת החנק הקלאסית של פרויקטים. המדריך שלנו על מימון גישור מסביר מתי הוא הכרחי, כמה הוא עולה ואיך בוחרים גוף מלווה.
- תרחיש לחץ וגרייס תזרימי — לתמחר מראש מצב שבו מכירת הדירות בפרויקט מתעכבת על רקע המלאי הלא מכור בעיר, ולוודא שהמסגרת מחזיקה גם בלי תרחיש הבסיס. מי שפועל במרחב ירושלים צריך לבנות את התרחיש הזה בזהירות כפולה.
חשוב לזכור שגם בעולם שבו הבנקים מצמצמים חשיפה קבלנית בתקופות כאלה, קיים מימון חוץ-בנקאי שמלווה עד 100% משווי הנכס — בכפוף להערכת שמאי ולתנאי הגוף המלווה. גופים כמו בוסט פיננסים פועלים בדיוק במרחב הזה: להביא ליזם את הנזילות שהבנק לא מוכן לתת, בתנאים שקופים ובלוח זמנים שמתאים למכרזים הדחויים — ובעיקר, לבנות מראש את תמהיל ההון שמאפשר לו להמתין בסבלנות במקום למכור בלחץ.
מבט של גוף מימון: כך נראה מכרז דחוי מהצד של מי שמלווה
שווה להבין גם איך הפערה הזו נראית מנקודת מבטו של הצד המלווה. כשרגולטור מעדיף לדחות מכרז במקום לסגור אותו במחיר נמוך יותר, הוא למעשה מודה שמחירי העסקה שהושגו בשיא אינם ריאליים עוד — וזו הודעה שנוסעת מטה לכל שרשרת הערך: מהשמאות, דרך תמחור ההון, ועד רכיבי הביטחונות שגופי המימון דורשים. מלווה שמקבל על שולחנו בקשה למימון רכישת קרקע ירצה לדעת לא רק מה מחיר הזכייה, אלא באיזה תנאי שוק התקבל, מה מלאי הדירות המתחרות בסביבת הפרויקט ומה נכונותו של היזם לתרחיש מכירה איטי. יזם שמגיע עם התשובות האלה מוכן מראש מקבל תנאים טובים יותר — כי הוא מפחית את אי-הוודאות שעל ספסל המלווה. זו בדיוק הסיבה שבבוסט פיננסים תמיד מתחילים מבניית התמונה העסקית המלאה של הפרויקט — כולל רגישות שוק, מלאי והיצע מקומי — לפני שמדברים על ריבית ועמלות. עריכת ההשוואה בין מקורות המימון השונים והתאמת תנאי ההחזר לתזרים הפרויקט היא העבודה האמיתית שחוסכת ליזם את ההוצאות הכי יקרות: אלה של ההמתנה הלא ממומנת.
שאלות נפוצות
1. למה בעצם רמ"י דוחה מכרזים?
לפי הבדיקה של מרכז הנדל"ן (13.10.2026), ההערכה המרכזית היא חשש מכישלון מכרזים על רקע עודף היצע — במיוחד בירושלים, שמובילה את הערים בדירות חדשות לא מכורות (כ-10,320 בסוף יוני 2026, לפי נתוני הלמ"ס המצוטטים בכתבה). רמ"י מסרה בתגובה שהמכרזים נדחים רק כשיש חסמים, ושהר הצופים נדחה "בטעות" וייסגר לפני סוף השנה.
2. האם כדאי להתמודד במכרזי ינואר 2027 בירושלים?
זו יכולה להיות נקודת כניסה אטרקטיבית: פחות מתחרות ופוטנציאל למחירי קרקע מוזלים נכס, בשכונות עם ביקוש עמוק. אבל כדאי לתמחר מראש את הלחץ של מלאי הדירות הלא מכורות בעיר על קצב המכירות בפרויקט, ולוודא שתמהיל המימון כולל גרייס תזרימי הולם. בבוסט פיננסים נהוג לבנות תרחיש שמלא לפני תרחיש ריק.
3. איזה מימון צריך כדי להגיש הצעה במכרז?
בסיס: ערבות הצעה, הוכחת הון עצמי ולרוב גם אישור עקרוני למימון הרכישה. מעבר לכך — מימון גישור לפער בין תשלום הקרקע לכניסת מימון הביצוע. חלון ההכנה עד 4 בינואר הוא בדיוק הזמן לסדר את כל אלה ללא לחץ, כולל השוואת הצעות בין גופים מלווים שונים.
4. למה דחיית מכרזים רלוונטית גם לעסקים שאינם יזמים?
כי צינור הקרקעות קובע את נפח הבנייה בעוד שלוש עד חמש שנים. ספקים, קבלני ביצוע, משרדי תכנון ובעלי מקצועות בינוי שכיחים בתחזיות שלהם על מספרי המכרזים — 185 מכרזים מתחילת 2026 מול 266 ב-2025 ו-346 ב-2024 — ולכן מומלץ לגוון ענפים ואזורי פעילות ולרענן קווי אשראי עוד לפני שמרגישים את ההאטה בפועל.
5. האם הדחיות צפויות להוריד מחירי קרקע?
איש לא יכול להבטיח, אבל חשש כזה עולה מהבדיקה עצמה: השמאית שצוטטה במרכז הנדל"ן העריכה שקרקעות עלולות להימכר ב-30%-40% מתחת לשוויין אם המכרזים יציפו שוק עייף. עבור מוכרים זו בשורה קשה; עבור קונים מוכנים — הזדמנות שנבנית מראש בעזרת גוף מימון חוץ-בנקאי המלווה עד 100% משווי הנכס (בכפוף להערכת שמאי ותנאי הגוף המלווה), כגון בוסט פיננסים.
סיכום
דחיית המכרזים לתחילת 2027 היא סיגנל שוק ברור: הביקוש עייף, ההיצע מוכרח להמתין, ומי שמתכנן להיכנס לקרקעות האלה עומד בפני חלון הכנה קריטי של כמה חודשים. היזם שיגיע ל-4 בינואר עם ערבויות סגורות, הון עצמי מסודר, גרייס תזרימי נכון ותרחיש לחץ בנוי — יהיה בעמדת מיקוח נוחה בבור ההצעות. מי שיגיע לשם בלי מימון מסודר פשוט ייפלט מהמשחק. אנחנו בבוסט פיננסים כאן כדי לוודא שאתם בקבוצה הראשונה — פנו אלינו לבדיקה לא מחייבת של תמהיל המימון של הפרויקט שלכם.